Na otázky odpovídá Martin Protiva, manažer projektu ze společnosti Ekonomické stavby.
Na co všechno bychom si při výběru stavebního pozemku měli dávat pozor?
Najít vhodný pozemek může být v dnešní době poměrně obtížné. U pozemků, se kterými k nám klienti přicházejí, často zjistíme, že ve skutečnosti stavebními pozemky nejsou. Mnoho nabízených pozemků není zaneseno v územních plánech obcí či nemá rozumnou možnost přípojek. Mnoho pozemků svým podložím či svažitostí představuje další náklady při stavbě. Pozemky také často nejsou volně přístupné pro stavbu domu, nebo je výstavba omezena regulativem lokality, případně ochrannými pásmy. Banky dnes pro nákup pozemku nabízejí nevýhodnou možnost hypotéky, která stavebníka zásadně sváže při vyjednávání dalšího úvěru pro stavbu domu. Na tyto okolnosti a mnoho dalšího je nutné dát při výběru pozemku pozor.
Kam se máme obrátit, abychom uvedené informace získali?
Výběr pozemku je možné realizovat přes některou realitní společnost. Nevýhodou je to, že realitní kanceláře pozemky neprověřují, pouze často fungují v pozici zprostředkovatele. Další možností je výběr pozemků z nabídky developerské společnosti. Tyto společnosti mají pozemky ve většině případů dobře připravené, pozemky jsou určené k výstavbě. Nevýhodou je však často vyšší cena. Pokud klient kupuje pozemek od fyzické osoby, je nutné si vždy vyžádat aktuální výpis z katastru nemovitostí a zkontrolovat, zda na pozemku neváznou žádná věcná břemena. Následně je vhodné zajít na příslušný stavební úřad a s pracovníky stavebního úřadu konzultovat možnosti výstavby. V Ekonomických stavbách jsme právě z těchto důvodů pro klienty hledající pozemek připravili program Pozemkový servis. V rámci tohoto programu ověřujeme existenci územního plánu a správnou klasifikaci daného pozemku v územním plánu. Ověřujeme fyzický stav pozemku a podloží, existenci možnosti přípojných míst.
S jakým problémem/problémy se u stavebních pozemků setkáváte nejčastěji?
Nejčastějším problémem, se kterým se setkáváme, je nepřipravenost pozemku k výstavbě. K pozemku není přivedena přístupová komunikace, případně nejsou zavedeny přípojky inženýrských sítí na hranici pozemku. Dalším častým problémem je pozemek, který není v územním plánu obce určen k výstavbě. U takových pozemků není výstavba možná, nebo je nutné čekat např. 3 roky na změnu územního plánu. Posledním problémem, který bych zmínil, je špatně zvolené financování pozemku. Mnoho stavebníků pro financování pozemku použije hned v rané fázi hypotéku, nebo úvěr ze stavebního spoření. Takový postup však není vždy správný. Nevhodným nastavením podmínek úvěru si stavebník blokuje možnost následně využít úvěr na financování výstavby domu. Hypoteční úvěr je jistě nejvýhodnější dlouhodobý úvěr. Jeho zapojení však musí být promyšlené a správně načasované.
O kolik může stavbu prodražit například nevhodná svažitost pozemku?
Náklady jsou individuální podle velikosti domu, svažitosti pozemku a použitých technologií výstavby. Orientačně je možné kalkulovat s částkou 100.000 Kč za 1 m převýšení pozemku v rozměru základového tělesa domu.
S jakým nejkurióznějším problémem jste se u stavebního pozemku setkal?
Pokud si vzpomínám, tak to asi bylo řešení stavby domu ve svahu, který měl převýšení 3 m na šířku domu 7 m. Projektant v tomto případě zvolil individuální řešení domu a výstup z 2NP byl řešen přímo na venkovní terasu domu, umístěnou ve svahu domu. Tento dům byl na pozemku ve svahu nad údolím Berounky a bez přístupové komunikace. Veškerý materiál bylo nutné dovážet na stavbu ručně.
Jak často se stane, že na vybraném pozemku není vůbec možné stavět? A z jakého je to důvodu?
Těchto důvodů může být několik. Prvním je nezařazení pozemku do územního plánu obce. Dalším důvodem je nemožnost přístupu na pozemek. I 10cm pruh sousedního pozemku, který je mezi pozemkem a přístupovou komunikací, znemožní výstavbu. Dalším důvodem je například umístění pozemku v ochranném pásmu, například vedení vysokého napětí, plynu, dráhy.
Jak podle vás vypadá ideální pozemek, pokud něco takového existuje?
Doporučuji obdélníkový stavební pozemek o velikostí